管理者 マンション管理組合の理事会ですが今季２度目の開催しました。
私が理事長になって8年、理事2年となりました。この10年で行って来たことは管理会社主体の組合運営から管理組合主体の運営に変えました。ほとんどのマンションが管理会社の言われるままに理事長は印鑑を押しています。何度も言っていますが無関心ほど高くつくことはないです。
私が管理組合に関わるようになったきっかけはマンションの屋上に設置されている携帯アンテナの収入が10年ほど前に税務署に目をつけられ課税されるようになった所からです。税理士費用20万、法人税、無申告課税、延滞税と諸々300万程が総会での予算を確保していないにも関わらず出金されて納税が勧められてしまった事です。予備費の額も大幅に超えていました。
税理士費用20万にも疑問で翌年から私の方で税務申告を行い4万円で税理士さんにお願いしています。
マンションの運営は組合員の皆さんは関心がないため管理会社にカモにされる事が多いのが現状です。総会で決算書類に目を通して疑問に思った事もすでに済んでいるので『後の祭り』反対しても数人で出席者の過半数で可決となるので委任状で既に可決状態
それからこの10年で様々な改革を行って来ました。もともとペット禁止のマンションでしたがクレーム事態が実害ではなく飼育に関するクレームなので説明会を２度開催してアンケートをとり総会に上程させて頂きました。飼育可能になって5年になりますがクレームが発生したのは１回だけです。
昨今の人件費の上昇や建築資材の高騰のため工事費がどんどんね上がっていたり消費税も３％が現在１０％になりました。管理費や修繕積立金の見直し前に収益の見直しが急務と思い様々な収益改善を行って来ました。
管理費等を延滞する組合員さんは固定なので規約に基づき延滞金の微収を実施しる様にしました。常時50万程未収金でしたが直近では０の月もある様になりました。だいたい10万程になりました。６か月超は管理会社から組合に回って来るため私の方でお電話や手紙を出させていただく様にしました。
駐輪場の有料化、ゴミ集積所近隣有料開放、収納庫有料貸出、、高圧洗浄、植栽剪定の外注を廃止して管理員が行う事に、同時に清掃員を廃止して管理員を導入し都度発生する修理をまずは管理員で対応しどうしても不可能な場合のみ外注に変更
安心快適を簡易プランに変更、個人賠償保険削減、過小保険の見直し、毎年更新の印紙税を節約、管理会社の管理費値下げ、
消防点検（3年ごとの連結送水管）の直契約などで固定費を200万ほど削減しました。
また直工事を導入して管理会社を通さずに直接工事に変更しました。もちろん管理会社にも相見積もりを依頼しますが、
直近の工事でどのくらい違いが出るかというとアスファルト補修では1600万が1000万に地盤沈下による共有配管の漏れでは250万が地元の業者さんで100万とかなりの開きがあるのが現状です。
直工事は値段的にはダントツに安くなりますが管理会社が関わらないため事務作業や工事の立ち合い、クレームなど全て組合で行わないと行けないのが大変なところです。工事会社と工事日程を打ち合わせてそれに合わせて車両移動などの案内文を作成配布すべてを行わなければならなくなります。駐輪場の有料化も案内文作成など全てを組合にて行いました。管理会社は行いません。
後はいよいよ大きい改革二つのみとなっていましたがついにその時が来ました。
一つはエレベーターの保全契約を管理会社から組合直契約への変更です。現在は管理会社と契約していますが管理会社はメーカーと契約してメーカーは独立系の会社に回します。下請けから孫請け業者が実際の点検などは行います。これを直契約にすると現在、月10万が数万の費用になります。年間で100万以上の固定費が削減されます。
エレベーターの改修もメーカーで1500万、管理会社（独立系）で1,100万や管理組合（独立系）で550万と3社見積もりを出しましたが大きな違いがあります。
今期の総会で上程予定で進めています。
もう一つは管理会社のリプレイスです。現在月33万の契約をしていますがその内容は出納業務、組合運営、給水塔清掃、消防点検（年２回）、エレベーター管理、警備会社２４時間対応です。一番大変なのは出納業務ですが外注で月4万で管理してくれます。組合運営は年３、４回の理事会や総会へのフロントさんの出席以外日々の運営は管理員と理事長が行っているのが現状です。これに10万必要なのか疑問です。他の業務に関しては直契約で全て賄えます。こちらでも年100万超の削減が可能になります。
