マンション管理

「マンションは管理を買う」と言われております。

マンションは購入して所有者になると区分所有法により管理組合員になります。
共用部の維持管理のため法により決められています。
しかし、ほとんどの組合員が興味関心なく全て管理会社にお任せというのが現状です。
理事会も理事長も輪番制で御用理事会、御用理事長が多いのが現状です。管理会社とは利益相反の関係のため管理組合にも専門家が必要です。

理事長代行、理事代行、FPアドバイザーとして収益改善など管理組合様の問題を解決させていただきます。

管理会社主導から管理組合主導へのお手伝いをさせていただきます。

共用部清掃
ペットクラブ管理
共用部外部利用者管理
ゴミ集積所管理
駐車場管理
駐輪場管理
草刈り
植栽選定
近隣、居住者クレーム対応
各種工事立ち合い
新規入居者説明
高圧洗浄

簡易補修
凍結防止剤散布
電球取り換え
MDF開閉
法人税申告（国税、県税、市税）
防災管理者届け出
資料ポスティング
掲示物作成
AED管理（電池交換、パッド交換）
直工事手配
示談交渉

税理士費用の節約
AED導入
安心快適生活の一部廃止
自転車、バイクの使用料の導入
個人賠償保険の節約
外部所有者協力金の導入
近隣ゴミ集積場有料開放
植栽管理費節約
ペット飼育規約導入
収納庫賃貸導入
過少保険の見直し
清掃員を改め管理員の導入、兼務
管理費用値下げ
印紙税見直し
排水管清掃実数精算に変更
直工事の導入
町内会を組合から区分し任意加入制に移行
管理費等の遅延損害金制度の実行

【確定版】年間の収益改善・ランニングコスト削減実績

改善項目	取り組み内容	年間収益・削減効果
エレベーター保守費	保守会社・契約形態の見直し（月103,000円→16,500円）	+1,038,000円
植栽管理費	年2回の作業内容・委託先見直し	+400,000円
外部所有者協力金	外部所有者からの協力金徴収（2,000円×9戸）	+216,000円
駐輪場・バイク置き場	区画見直しおよび使用料導入	+215,400円
個人賠償保険	保険プランの見直し（3年で60万円削減）	+200,000円
監視カメラ	機器増設と同時に月額費用引き下げ	+165,240円
税理士費用	契約見直し（年額20万円から4万円へ適正化）	+160,000円
収納庫賃貸	未利用スペースの貸出運用（2箇所）	+120,000円
安心快適生活サービス	不要サービスの一部廃止	+110,424円
消防・水洗設備点検	連結送水管耐圧検査の直工事化・排水管精算化	+95,000円
管理委託費用・印紙税	委託費用の値下げ交渉・覚書化による節税	+70,000円
管理員の導入	住環境向上・防犯強化のための新規配置	-660,000円
合計（年間キャッシュフロー改善額）	実質年間約213万円の創出	+2,130,064円/年

内訳の検証結果

加算項目（削減効果・新規収入）の合計：+2,790,064円
控除項目（管理員導入コスト）：-660,000円
差し引き年間改善額：+2,130,064円

最新版】大規模修繕・各種工事費用の適正化実績

不要な一括工事の中止、相見積もりの実施、直接発注（直工事）や価格交渉を徹底することで、工事費用・修繕費を大幅に適正化しました。

工事・修繕項目	管理会社・見積	適正化後の金額	削減・改善効果	備考・取り組み内容
エレベーター大規模改修	1,150万円	550万円	600万円削減	業者選定と仕様の見直しにより約半額へ
アスファルト再舗装	1,600万円	1,000万円	600万円削減	適正価格への価格交渉・見直し
専有部給水管清掃	600万円	中止（0円）	600万円削減	相見積もり（200万円）も踏まえ、不要な一括実施を取りやめ
10階雨水管交換	10万円	0円	7万円削減	補償交渉による削減
共用部排水管・排水桝修繕	各種見積もり	直工事等へ変更	約164万円削減	中間マージンをカットし直接発注
連結送水管・耐圧検査	30万円	8万円	22万円削減	3年に1度の検査を直工事に変更
給水塔交換	—	—	保留・精査中	（後出し見積もりのため実績からは除外・精査継続）

不要工事の中止による大胆なカット（専有部給水管清掃）管理会社から提示された一括清掃（600万円）に対し、相見積もり（200万円）を取得しつつ必要性を慎重に検討した結果、一括清掃自体を「中止」と判断し、600万円の無駄な支出を削減しました。
大型工事の相見積もり・精査（エレベーター・アスファルト）
- エレベーター改修とアスファルト再舗装の2案件だけで合計1,200万円のコストダウンを実現しました。
後出し見積もりや不透明な費用の厳格チェック
給水塔交換などの「後出し見積もり」に対しても安易に承認せず、組合主導で厳格に精査を行っています。

3. 備品・消耗品購入単価の見直し事例（消火器交換）

従来は管理会社経由で相場の約3倍の高値で購入していた備品（消化器、蛍光管）調達ルートを根本から見直しました。

以前の調達単価: 1本あたり約 16,425円（高額取引）
現在の調達単価: 専門業者との直接取引に変更し、1本あたり約 6,000円で調達
改善効果: 調達コストを約3分の1（63%オフ）まで削減

「単に削るだけでなく、管理員導入などの住み心地向上と両立させている点」や「徹底した相見積もりと交渉による成果」

マンション管理評価制度

第三者管理方式と理事会方式

マンションは共同住宅なので共有部分を所有者皆で管理しなくてはなりません、そこで従来からの方法が理事会方式です。リゾート物件やワンルームマンションなどで第三者管理方式を取り入れているところがありましたが最近は大手管理会社も導入し始めました。

メリットは理事長や理事はいないため管理会社のフロントが管理者になるため輪番で役員をやらなくて済みます。デメリットは管理組合と管理会社は利益相反の関係のため適正な管理なのか疑問です。維持管理の関心低下、管理会社への監視の目が甘くなります。

理事管理方式でも組合員には違いはありません。年に一度の総会で賛成反対の意志表示をするだけです。理事は年に数回の理事会にて意思表示するだけなのでそんなに負担はないと思います。理事長はなった人によりマンションの運営が大きく変わります。ほとんどの理事長は管理会社のいわれるままに印鑑を押しているだけだと思いますが、真剣に取り組むと様々な問題が見えてきます。

私は理事長5期行い様々な改革を行いました。直工事は必要です。例えば給水管の清掃、管理会社６００万の見積もり地元業者２００万、専有部のため中止になりました。管理会社も見積もり3社出しましたが何の意味もありません。管理組合で相見積もりを取ってください。排水桝工事2５０万、地元業者105万で工事しました。大規模な漏水が発生した時、管理会社は「保険はきかないので個人への賠償は管理組合が出してください」と言われました。4世帯にわたる漏水で８００万の賠償でしたが施設賠償保険で管理会社は「出る保険会社と出ない保険会社がある」と言っていましたがそんなことはありません。事故報告の内容によって免責になるのです。鳩の糞のつまりによる漏水は有責、植木の土によるつまりの漏水は免責となります。８００万円が管理組合の口座から消えるところでした。管理会社は事故現場を確認せずに事故報告をしてしまいます。保険は保険のプロに任せましょう。